【www.gywlwh.com--房地产估价师】

　　房地产业的环境分析

　　一、龙岗区房地产市场运行分析

　　(一)在限购、限贷、一房一价、加息、保障房建设等各项政策持续作用并不断加强的背景下，龙岗区房地产市场发展呈现出新特点。房地产开发投资增长幅度同比明显加大;商品房建设用地供给大幅增加，尤其以保障性住房用地供给增加明显;新建商品房供应规模同比大幅减少;新建商品房成交面积大幅减少，房价涨幅明显;二手房交易规模明显减少。

　　(二)对于房地产投资方面，龙岗区固定资产投资额达到570亿元。龙岗区完成房地产开发投资176.88亿元，占全社会固定资产投资总额的31.01%，上一年度为130.29亿元，比上年同期增长35.8%，其中住宅开发投资增幅明显加大。住宅、办公楼、商业性用房、其他投资额分别为:112.063亿元、3.74亿元、28.496亿元、32.581亿元。显而易见，龙岗区住宅投资占较大比重。房地产的投资相对上一年度增长了三到四成。关于民心工程的保障性住宅建设规模明显大幅增加。此外，随着政策的完善和政府的大力推进，龙岗区一批城市更新项目快速进行，推动了房地产开发投资同比的大幅增加。

　　(三)土地市场，随着城市更新的快速推进，城市更新项目土地出让依然是龙岗区商品房建设用地供给的主角。龙岗区有32宗商品房建设用地出让，用地面积87.7公顷，同比增加55.03%，可建设建筑面积322.29万平方米，同比增加58.41%。从出让用途看，居住用地出让最多，有24宗地，用地面积73.2公顷，占商品房建设用地出让面积的83.47%，建筑面积为259.65万平方米。

　　(四)商品房项目建设明显提速。国家继续加强了房地产调控力度，加大了对闲置土地的处理力度，龙岗区商品房规划报建面积为231.72万平方米，同比增长19.43%。此外，龙岗区加大了保障性住房的建设力度，使新建规划报建面积持续稳步增加。

　　(五)龙岗区新建商品房批准预售规模同比有大幅的减少。龙岗区批准预售的新建住房面积137.58万平方米，同比减少30.6%，批准预售套数为14，459套，同比减少30.72%。龙岗区批准预售商品房主要以住宅为主，占龙岗区批准预售面积的93.88%。从龙岗区区域范围内商品房供应位置情况看，大部分的商品房销售集中在龙岗区的中心城区地带，占全区商品房预售的七成以上。从深圳市范围看，龙岗区、宝安区是深圳市新增商品房供给的最大的区域，龙岗区占深圳市批准预售面积439.92万平方米的31.27%，商品房批准预售规模仅次于宝安区，但是远远高于其他各区。龙岗区新的房屋预售规模大幅下降，主要是因为进一步加强了对房地产的调控，房地产市场低迷，市场需求逐渐减少。在市场需求减少、政策不断深化的市场环境下，房地产商推盘的积极性普遍不高。另外，龙岗区近几年公开出让土地明显减少，而逐步启动的城市更新项目大部分还处于建设阶段，可上市的新建商品房项目不多。造成大幅下降的主要原因是新建住房批准预售的规模减少。

　　(六)在房地产调控的政策下，龙岗区新建商品房成交面积同比大幅下降，房价涨幅回落，龙岗区二级市场实现了平稳发展的目标。新建商品房成交面积115.14万平方米，同比减少25.74%，成交套数12，658套，同比减少22.18%。其中，新建商品住房成交面积106.22万平方米，同比减少25.69%，成交套数11，831套，同比减少20.99%。监管政策因素和货币政策因素对房地产的营业额有直接的影响。龙岗区新建商品房成交均价为每平方米15，017元，同比上涨4.26%，从深圳市新建商品房成交均价范围来看，坪山区新建商品房成交均价以每平方米10，882元排在最低，龙岗区排倒数第二位，最高为南山区的建商品房成交均价每平方米35，624元。目前，在持续严厉的调控政策下，龙岗区房价还处于较低的水平，随着深圳特区一体化建设步伐加快，龙岗区域产业结构的逐步完善，区域环境进一步得到改善，越来越多的购房者将会到龙岗区安居置业。

　　二、龙岗区房地产发展环境分析

　　当下形势，首轮的产业升级和城市更新已经按照预期目标达到效果。在此过程中，龙岗区也逐步积累了一些经济实力和产业发展的基础。随着城市化进程的进一步加快，城市功能大幅提升，民生项目的大量开工建设，都将为龙岗区的发展增添活力。并且，城市交通、高铁、地铁网络的建立和链接已经基本完成，大运会后的社会经济效益也正在逐渐显现，都将极大地提高龙岗区的发展速度和社会地位。在严峻的政策环境和优越的社会经济环境双重影响下，龙岗区房地产市场在调整中保持了平稳健康发展。

　　(一)“十二五”规划纲要的实施为龙岗区未来的发展奠定了基础。在龙岗区实施十二五纲要的时期内，龙岗将以经济建设为首要目标，以加快城市化速度和产业转型为推动力。不遗余力地逐步实现龙岗区的低碳生活，创新技术，发展尖端产业，优化城市功能等发展的目标。同时，要以新的理念和创新的思路来规划好龙岗区的发展格局，逐步拉近与其它先进行政区的距离。积极优化区域内的环境，提高居民生活质量。龙岗区争取在完成十二五规划时，发展成为城市副中心。

　　(二)世界大学生运动会的成功举办，改善了龙岗区的城市形象和地位。龙岗区抓住举办世界大学生运动会机会，以极快的速度推动建设城市基础设施，城市市容和生态环境的大优化，提高市民素质，城市功能提升显著。在龙岗区举行的大运会，大大加快了城市化进程。大运会新城成为新的发展引擎，龙岗区进一步加强城市副中心的战略地位。

　　(三)龙岗区交通环境改善显著。轨道交通线路的连接，龙岗区距离市中心更近的距离，使龙岗区和特区内紧密相连，形成了半小时通勤圈，经济圈。同时高速铁路的扩建和改造，活跃了龙岗区的建设。龙岗区交通优势明显，已经大大地超越了深圳市的其它行政区。这不仅推动了龙岗区域经济的发展，也使在龙岗区内各行各业的发展得到快速提升。

　　(四)特区一体化不仅盘活了龙岗区闲置存量土地，优化了生态环境，激发了区域地理优势，还大大地提高了其在整体发展中的地位。特区一体化项目将促进龙岗区在各个领域的发展，以改善居住环境，提高该地区的经济和社会地位。

　　(五)龙岗区区域合作，有利于扩大空间和产业发展。深圳市龙岗区，是珠三角东部沿海城市圈与香港地区合作的重要领域，是深圳、东莞、惠州接壤地区，是珠江三角洲城市圈和海峡经济区的深圳通道。区域合作，对于龙岗区非常有利，能提高和扩大发展空间，能发挥区域枢纽功能。

　　三、结语

　　企业的发展及其价值的体现都脱不开企业所设立在的区域环境，区域环境决定着企业的生存和发展。目前，龙岗区的经济发展状况相对比较落后，限制了房地产的发展，但在特区一体化进程的进一步推进的大环境下，未来龙岗区房地产业的发展空间非常具有潜力。一方面，龙岗区的城市更新项目已经成为商品房建设用地的主要来源，城市更新不仅改善了片区的居住环境，还增加住房供给规模，也是龙岗区房地产开发投资增长的主要动力之一，这也是龙岗区房地产企业求发展的一个重要价值获得渠道。另一方面，龙岗区地域广阔，区域内各类厂房分布众多，但是比较分散，占地广阔，随着龙岗区经济产业的转型，此类企业的搬迁与转型和政府的相关的优惠政策也为龙岗区房地产企业的发展提供了另一个非常重要的价值空间。故而，区内房地产企业要抓控区域内部资源，充分利用区域的外部资源，在房地产业务品种区域资源的基础上作出合理的选择。

　　房地产业的环境分析

　　1我国宏观经济状况分析

　　1.1我国宏观经济状况概述。进入2013年,虽然一些突出的社会问题和激烈的社会矛盾依然并将长期在我国存在,但是我国社会环境大体呈现出稳定的局面,这保证了国家能一心一意抓紧历史机遇,努力搞好国家经济建设,各行各业也能够稳步前进,为国家的发展添砖加瓦,而我们的人民群众也能够安居乐业,积极参与社会工作,努力改善提升自己生活水平的同时,助力中国经济能够更上一个台阶。

　　1.2我国宏观经济形势指标分析。

　　(1)国内生产总值指标(数据来源:中国统计局)。2013年,前三个季度我国国内生产总值的增长率分别为7.7%、7.6%、7.7%,虽然未能超过8%的增长速度,但是这个发展速度在世界各个经济体范围内仍然处于翘楚低位,这种平稳增长的趋势还是让我们对我国的经济发展保持一个乐观的态度,进一步巩固了我们世界第二大经济体的世界地位。

　　但是我们也应该清楚的认识到,2013年前三季度国内生产总值的增长率相较于2012年的增长率略有下降,说明欧债危机的发生对我国经济也产生了一定程度的负面影响,因此,在对外贸易不理想的情况下,我们应该重点抓住投资和消费行为,从而保证我国经济能平稳较快发展,而不至于被西方欧债危机拖累,造成经济疲软。

　　(2)制造业采购经理人指数(数据来源:中国统计局)。2013年,我国制造业采购经理人指数均处于50%以上,表明产业经理人对目前经济景气持乐观态度,反引出我国制造业目前总体处于扩张状态。2013年1月份到5月份该数据处于小幅震荡变化之中,而6月份到10月份,该指标持续走高,说明我国经济总体向好的趋势越来越明显,大家对我国经济的发展也越来越乐观。

　　(3)社会消费品零售总额指标(数据来源:中国统计局)。

　　2013年10月份,社会消费品零售总额21491亿元,同比名义增长13.3%(扣除价格因素实际增长11.2%,以下除特殊说明外均为名义增长)。1-10月份,社会消费品零售总额190308亿元,同比增长13.0%。说明中国经济总体向好,可持乐观态度。

　　根据上图所示变化,说明我国经济消费动力充足,消费潜力巨大,可以适度挖掘,充分的消费可以很好的保证中国经济平稳较快发展,这给了我们实现今年全年GDP增长目标的信心。

　　(4)全国居民消费价格指标分析(数据来源:中国统计局)。2013年10月份,全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。其中,城市上涨3.2%,农村上涨3.3%;食品价格上涨6.5%,非食品价格上涨1.6%;消费品价格上涨3.2%,服务价格上涨3.1%。1-10月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.6%。10月份,全国居民消费价格总水平环比上涨0.1%。其中,城市上涨0.1%,农村持平(涨跌幅度为0);食品价格下降0.4%,非食品价格上涨0.3%;消费品价格下降0.1%,服务价格上涨0.4%。根据以上数据和图片,我们看到2013年的物价总体较2012年仍然在小幅增长,这在一定程度上会抑制民众的消费积极性,从而使消费不足,如果物价的增长能够得到抑制,或者有所下降,我国的消费潜力将会得到激发和释放,这将为中国的经济发展加足马力。

　　1.3我国金融市场形势指标分析。(1)货币供应量指标。2013年,从1月份到9月份,我国货币供应量稳步增加,虽然增加的比率时高时低,但总体上还是处于一个较高的增长水平,这造成我国经济有一定的通胀压力。(2)五年及以上银行贷款年利率(数据来源:中国人民银行)。2013年以来,我国的5年及以上银行贷款年利率没有变化,表明我国目前实行较为积极稳定的金融政策。

　　2我国房地产行业分析

　　2.1房地产行业界定。房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。包括;土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

　　我国房地产行业可分为四类:(1)地产服务业类,例如世联地产;(2)商业地产类,例如中国国贸;(3)开发加持有类,例如金融街、世茂股份;(4)开发类,例如万科A、招商地产、保利地产等,其中开发类属于大部分。

　　2.2国家产业政策分析。我国目前对于房地产行业的产业政策基调为调控。2011年以来,各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署,取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。2012年10月12日、13日和15日,温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会,听取大家对当前经济形势的意见和建议。

　　温家宝指出,房地产调控初见成效,但依然不稳定,必须坚持调控政策不动摇。今天的调控,包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归,都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段,从长期讲还需要逐步完善,更加注重市场和法制手段。2013年国务院办公厅正对房地产行业专门发出公告,要求各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构完善稳定房价工作责任制,坚决抑制投机投资性购房,增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设,加强市场监管和预期管理,加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

　　2.3房地产行业所属生命周期分析。我国房地产行业开始迈进一个全新的阶段,已然成为我国国民经济的支柱性产业。房地产企业的实力越来越强,房地产行业呈现出蓬勃发展的势头。一个比较明显的现象就是中国足球超级联赛中的16支球队几乎全部拥有房地产背景,也因此,有国内外的媒体戏称中国足球为“地产足球”,另有说法“中国足球步入房地产时代”,由此可见,房地产行业在我国社会及经济发展中的地位。有学者认为,2012-2015年将是我国房地产行业大周期由成熟期进入衰退期的时间窗口,目前我国房地产行业正缓慢进入衰退期的前期阶段。就中期而言,我国房地产行业正处于本轮严厉政策周期的中后期阶段。

　　本轮调控证明了政策完全有能力治理房价、楼市真实购买力不足及购房并非稳赚不赔等几个重要基本事实,以此为基础,推导出在“限购”等政策调控下,房地产将走向本轮中周期衰退的中后期阶段。这也跟社会舆论认为中国房地产泡沫即将破裂的论断不谋而合。

　　3、总结

　　随着改革的呼声是一浪高过一浪,在新的政治、经济形势下,人们,对中国经济的新一轮的发展充满期待。房地产行业作为中国国民经济三大支柱型产业之一也是备受人们的关注,房价是否会跌?何时跌?房地产泡沫合适破灭?破灭之后中国经济新的增长点将至于何处?这些都是人们热议的话题。通过上述分析我们知道房地产行业却是处于一个衰退期,但也仅仅处于衰退期的初期,因此在短期内房地产行业还将是会努力支撑着中国经济的发展,不可能迅速崩溃。

本文来源：https://www.gywlwh.com/kaoshi/157170.html