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　　目前房地产税收管理中存在的问题及对策 我国税收体制存在的问题及对策建议

　　随着市场经济的不断发展，房地产业带着“朝阳产业”美誉，日益成为我国经济发展中重要的支柱性产业，也日益成为国家财政税收收入的重要来源。在过去的一段时间里，由于社会投资增长过快、货币信贷增长偏快、金融风险逐步增大、市场投机行为大幅度增加，从2003年6月份起至今，中央出台了一系列财政金融措施，以达到抑制房地产市场投机行为，规避市场风险，进一步规范房地产市场有序发展的目的。作为中央房地产宏观调控“组合拳”之一的房地产税收政策，进一步突出了房地产税收征管的公平效益原则，即通过加强房地产税源管理，减少税收流失，达到全局宏观调控、财政税收增长、竞争环境公平，社会和谐发展的效益最大化目标。基于此，本文从分析当前房地产税源管理的现状和存在的问题入手，在现有的税源管理措施的基础上，提出了一些进一步加强房地产税源管理的对策。

　　一、房地产税收管理的现状及问题

　　国家税务总局《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)等一系列文件出台后，各地税务机关普遍加强了房地产税源管理，有效地堵塞了房地产行业税收流失漏洞。但是从目前整个房地产行业的税收征管现状来看，房地产行业存在“税负偏低、偷欠税多”的现象，税务机关的税源管理则存“监管失控、管理偏松”的问题。

　　先说现象，一方面房地产行业税负明显偏低。以我市某区为例，从宏观税负方面分析，该区2005年度房地产企业开发投资完成额为18141万元，实际入库房地产税收868万元，行业税负率为4.78%;从微观上分析，以某房地产开发企业为例，该企业开发的某商务楼项目，总建筑面积10236m2，实际售出面积8475m2，账面销售收入为9923587元，实际申报入库地方各税528768元，税负率为5.32%，每平方米税负为62.39元(按售出面积计算)。按照房地产业现行税制，其营业税及附加和土地增值税的综合税负率为6.5%(土地增值税按1%预征)，加上所得税等，企业税负率至少应在8.5%以上。另一方面，相当一部分纳税人税收法制观念差，依法纳税意识淡薄，偷、欠税行为较为普遍。我市地税稽查系统在今年开展房地产行业专项税务稽查中，共检查房地产开发企业78户，有问题的53户，占所查户数的71.8%，查补税费1028万元。据调查，当前企业偷税手段繁多而且花样不断翻新,一些不法开发商往往以降低价格为手段，利诱消费者，售买双方不按真实的交易价格签订合同，税务机关面对这种双方合谋的不法行为，往往因为取证困难而束手无策，无法对不法开发商进行查处。

　　再说问题,当前房地产税源管理主要存在以下几个方面的问题:

　　首先，漏征漏管现象较为严重。一些从事房地产税源管理的税管员喜欢“坐等”、“坐看”的工作方式。对现有的纳税人，在办公室坐等纳税人送税上门，或者下户简单看看纳税人账面数据或申报数据，催催税款，对经营情况不做调查，对申报数据的真实性不加核实;对新增的纳税人，则坐等纳税人上门办理税务登记，下户时发现纳税人不在，发份限期改正通知书即可，纳税人来不来办理纳税手续则留到以后再说，至于那些隐蔽的纳税人，像是户籍管理中的“黑户”和“超生游击队”，因为平日他们就在与税管员玩捉迷藏，所以就更不知道什么时候才能纳入正常的税源管理轨道了。因此，“坐等”、“坐看”在客观上造成了漏征税款的事实。

　　其次，税源监控不严。税务机关对房地产企业财务监管的重点是销售收入的确定和成本费用的开支，其及时性和真实性直接影响到纳税义务的确定实现。但是在税源管理中，税务机关往往偏重于表象管理，强调纳税申报和税款入库的及时性，而不注重对其财务核算和资金链条的监管状态，对企业明显的财务信息核算失真现象因畏其难而不追查原因，加之一些纳税人采取隐瞒收入等手段，有意将税基置于税务机关监控范围之外，致使我们的税基管理和税源监控停在表面，形同虚设。

　　再次，税源管理职责错位。据不完全统计，税管员每户需要收集、整理的征管资料就多达46项，日常工作中相当一部分时间花在收集资料和填表报数等事务性工作上，没有足够的时间对税源进行实地监控管理。由于一些纳税人主动申报意识差，或嫌税务机关报送资料频繁，干脆不报资料，许多税管员为了应付考核，达到征管资料完整性的要求，只得主动要求企业报送虚假的资料，有的甚至干脆直接叫纳税人报送空白资料，待检查时自行代替纳税人申报签字。税管员税源管理职责的错位，直接导致了对纳税人税源管理的力度弱化。

　　最后，税源管理手段落后。由于种种原因，地税部门与国税、公安、工商、建设、房产、国土等部门的协作关系一直没有很好地建立起来，其中一个重要原因是缺乏信息交流平台，部门信息不能得到及时、有效的利用。在地税机关内部，综合软件中的税源监控模块功能不全，偏重于静态数据分析，对最重要的基础数据――财务信息数据没有进行录入、分析和处理，从而无法通过计算机对税源进行动态管理。

　　五是税源管理制度不严。对地税机关而言，由于收入任务的压力，重税款征收、轻税源管理的现象依然存在，因此没有给予税源管理明确的地位，税收管理员制度也未得到很好的落实，导致税源管理职责不明确，制度建设跟不上税源管理的要求。同时税收执法风险尚未引起足够重视，对不征、少征税款现象缺乏制度约束;对纳税人税基管理缺乏有效的制度手段，对纳税人违章违法行为处罚不严，没有树立税法应有的刚性。

　　二、房地产税源管理的对策

　　根据税源管理理论，有效管理税源，控制税收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞税收漏征漏管是税源管理的一项基本任务，也是新时期税收公平效益原则的具体体现。为了应对上述税源管理中存在的问题，我们应当以控制税收流失为主要目标，在现有的税源管理措施的基础上，创新管理措施，完善管理制度，内外结合，加强税源管理，达到落实国家调控政策、税收收入增长、竞争环境公平，社会和谐发展的目的。

　　首先，要强化税源户籍管理，减少税收漏征漏管现象。地税部门要主动与相关部门加强协作，及时掌握纳税人各种登记信息，提倡将多个部门掌握的信息，整合形成多部门综合运用的户籍信息交流平台。地税机关要根据户籍信息平台，建立税源分布电子地图和纳税人电子档案，使税管员定期索图普查工作目标更为明确。税管员要改变“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入实地，走出去扎扎实实地工作，掌握第一手资料，变被动接受税源信息为主动出击掌控税源信息。

　　其次，要强化税源监控措施，减少税收漏征漏管现象。地税机关要争取银行、房产、规划、国土等有关部门配合，建立有效的协税护税网络，严把涉税交易关口和纳税人资金的运行链条。对纳税人的涉税信息，税管员要把好调查核实关，将纳税人财务信息的完整性和真实性作为税源监控的重点，采取纳税评估、计算机数据分析等现代化技术手段，对纳税人进行有效的动态监控。面对纳税人花样繁多、日益翻新的偷逃税手段，税管员要多走、多看、多访、多问、多想，全方位掌握纳税人真实的税基信息。对纳税人计税依据明显偏低的，要严格按照税法规定从高进行核定，对纳税人不真实的财务信息，要坚决说“不”，要不畏其难而查之，遇到纳税人签订假合同、隐瞒收入和资金链等不法行为时，更要有一股不查到底誓不休的劲头，有力地维护税基的完整性和准确性。

　　再次，要强化税务稽查手段，减少税收漏征漏管现象。作为专司偷、逃、骗、抗税等不法查处的机关，税务稽查被称为堵塞税收流失漏洞的最后一道“闸门”。针对房地产行业税负率偏低的现状及偷漏税现象普遍的现实，税务稽查部门要充分发挥自身职能作用，将房地产行业作为列查重点，以税款应收尽收为工作目标，严格按照《税务稽查操作规程》查办案件。在案件稽查中，要彻底改变过去那种就账查账的稽查方法，克服困难，将证据采集作为重中之重，从房地产购买方、房产交易管理部门、银行信贷部门等多种渠道寻找、获取房地产交易的真实信息和第一手证据资料，最大限度地堵塞征管漏洞，减少漏征漏管现象，与税源管理部门共同筑成税源监管的坚实防线。

　　最后，要突出以人为本，强化内部制度管理，消除人为的税收漏征漏管因素。管理是一切组织的根本，而人是组织中最基本的组成元素，抛开人的因素谈管理，只能是空谈。税源管理是一种复杂系统的组织管理形式，同样离不开人的因素，地税机关要从人这一根本出发，加强内部制度建设。一是要加强税管员的教育培训，提高税管员政治业务素质和执法风险防范意识。实践证明，如果执行者素质低，制度再好也无法落实到位，税源管理的目标也将无法达到，由此产生的不征、少征税款也会形成执法风险如影随行;二是要坚决落实《税收管理员制度》，明确税管员税源管理的职责和工作目标，尽量减少税管员烦琐的事务性工作，使其有足够的精力从事税源管理工作，同时要健全监督机制，合理授权，加强执法监督，规避税收执法风险;三是要转变考核观念和方式方法，使考核真正成为绩效考核，对房产开发项目按开盘公布的销售价格，设置税负率考核指标，把税负率作为衡量纳税人申报纳税是否完整、真实的标准，并作为税源管理工作绩效的重要指标进行考核。

　　目前房地产税收管理中存在的问题及对策 我国税收体制存在的问题及对策建议

　　房地产行业税收管理中存在的主要问题 

　　  1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当;部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。   2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少;对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 

　　  3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。   4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

　　  5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。   6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响，所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力不从心。   7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的《征管法》对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。   二、规范房地产行业税收管理的对策 

　　  1、优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员;二是主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。   2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们的理论水平和征管技能。

　　3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全，税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。 

　　  4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和CTAIS等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。 

　　  5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开发商等仅仅是收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。 

　　  6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法;对不依法接受税务管理或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。 

　　  7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过程中取得、使用的发票，确保其合法性和真实性，充分发挥以票控税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。 

　　  8、加强部门配合，开展综合治税。房地产开发涉及面广，有时会涉及多个方面、多个部门的利益关系。房地产开发行业的特殊性对加强部门配合、健全协税护税网络、开展社会综合治税提出了更高的要求。建议在原有协税护税组织的基础上，各乡镇政府、县直各部门、各企事业单位、行政村、居委会都要确定一名综合治税信息员，公检法司等部门要发挥职能，为综合治税工作保驾护航，形成以协税护税和涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络。严格纳税户登记管理。建立工商、国税、地税、技术监督等部门间的工作联系和信息共享制度，进一步明确工商和技术监督部门的信息传递要求，加强源头控管，确保业户及时办理税务登记，及时纳入正常管理;财政、计划、经贸、建设等部门要及时向税务部门提供房地产和各建设项目的信息资料，建筑施工企业必须依法开具、使用发票，否则房地产开发企业不得与其结算工程款。

　　目前房地产税收管理中存在的问题及对策 我国税收体制存在的问题及对策建议

　　一、房地产税收管理中存在的问题

　　( 一) 税务部门与国土部门、规划部门、房产管理部门间缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税, 一般是先按“预定征收率”预征, 项目完工后再决算, 然后进行土地增值税的清算。但现实中, 由于各部门之间缺乏有效的配合, 税务部门难以及时取得相关信息, 导致能清算的房地产企业很少。

　　( 二) 地方保护主义为房地产商避税偷税提供便利条件。各地为引进税源争相出台各种优惠政策, 有的甚至有“税收返还”、“财政补税”等政策, 导致国家税收法规难以贯彻执行, 税务部门对房地产企业税收的征收与监管工作难以开展。

　　( 三) 高额利润外包。我国税收政策中对外商独资企业与中外合资企业有各种优惠规定, 一些房地产开发商通过与外方合资的名义, 以房地产的开发承包给外方为幌子, 逃避交纳企业所得税。

　　( 四) 房屋预售收入定义不准确。预售收入关系到营业税的多少, 而我国的税收制度分为国税与地税两种, 在对预售收入进行测算的环节, 中央与地方的规定存在严重脱节, 导致房 地产的营业税难以及时、足额征收。

　　( 五) 应纳税所得额的计算方式有缺陷。所得税是房地产企业承担的一个主要税种, 也是地产商避税的一个大黑洞。房地产企业所得税的清算要等到房地产项目决算之后才能进行, 而决算要等到工程项目完工验收之后才能进行, 漫长的验收过程为地产商提供了偷税的便利, 有些开发商有意无意将项目决算期推后, 从而达到偷税、逃税的目的。 当然, 房地产税收管理问题的表现还有很多, 归纳起来主要是目前的管理政策导致房地产企业易偷、易逃、易拖。其主要原因是目前税收管理政策不配套, 管理部门之间的分工协作不明确, 没有形成一体化管理体系。

　　二、加强房地产税收一体化管理的对策

　　房地产税收一体化管理, 就是以房地产契税为工作“把手”, 贯穿涵盖房地产立项、开发、销售等全过程, 要求各征收机关, 依托房地产管理部门, 加强各税种的申报管理, 充分掌握各税种征管所依据的基础信息, 通过征收机关之间的沟通协调, 准确、快捷地传递信息, 逐步实现各部门, 各税种间的信息共享, 充分掌握税源, 同时简化办税手续, 方便纳税人。实施一体化管理总的原则是以契税管理先纳税、后办理产权证书为把手, 以信息共享、数据对比为依托, 以优化服务、方便纳税 人为宗旨, 通过部门配合, 环节控制, 实现房地产业诸税间的有机衔接, 不断提高征管质量和效率。

　　铺好信息化道路, 做好税源控管。铺好信息化道路, 是实现科学化管理的重要基础。税源管理是税收征管的基础性工作。对税收各环节应寻求相关管理部门的支持与配合。一是取得的国土资源部门的支持配合。地税部门对用地人的情况不清, 并且纳税人凭土地用地通知书就可用地, 大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度, 等到办证环节征税时间就相对滞后, 因此, 可与国土资源部门协商。只要国土资源部门将用地通知书下发, 通过电子信箱迅速将用地信息传给地税部门, 地税部门对相关用地人的有关税收进行跟踪介入, 实现土地税收的前置管理。二是加强与房地产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。与房地产部门联合控管, 在房产交易中心设立房地产税收审核专班, 实地参入房地产计税价值的评估认定工作, 审核和开具不动产销售发票, 并与房产部门实现联网。三是密切与政府行政服务中心的协作。行政服务中心是政府行政许可、行政服务和审核发证的重要窗口, 地税部门可在行政服务中心设立专门的征管窗口

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