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　　2018年司法考试案例分析：物业费不可不缴，维权要有理有据

　　当前，小区业主和物业公司之间的纠纷时有发生。有的业主因对物业服务不满意而拒缴物业费，有的业主因房屋质量问题不缴物业费，有的甚至认为业委会与物业公司签订的协议无效而拒缴物业费……在此，业内人士提醒，不管小区业主还是物业公司，维护自身权益都应在法律的框架下，依法进行。

　　物业加锁违停车，业主发动车遭殃

　　业主乱停车，物业来上锁，相信这样的事很多高档小区都有发生。在这种情况下，大意的业主起动车子，造成的车损谁来承担?

　　前不久，家住绍兴柯桥城区某小区的宁女士回家后将车停在小区的绿化带上，巡视的物业人员发现这辆违停车后，当即在挡风玻璃上粘贴了警告纸，同时锁了车子的左前轮。第二天，大意的宁女士起动了车子，导致前保险杠、左侧雾灯等零部件损坏，花去修理费2.4万元。宁女士向物业索赔，遭到拒绝，遂将物业公司告上法院。

　　审理中，法官认为，根据我国《侵权责任法》第六条规定，“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第十九条规定，“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”因此，物业公司理应对宁女士车辆的损失进行赔偿。

　　鉴于宁女士将车停在绿化带，对车辆受损的发生存在过错。根据《我国侵权责任法》第二十六条规定：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”最终，法院一审判处物业公司赔偿宁女士经济损失1.51万元。

　　法官提醒，无论从民法、物权法还是相关规定来看，物业是服务部门，不是执法机关，物业与业主签订的是服务协议，因此，物业无权锁车或采取其他强制措施，对车辆上锁是侵犯了业主的物权，如果对业主造成了损失，应该承担相应的赔偿责任。

　　无门禁出门受阻，犟业主堵门抗拒

　　没有缴纳物业费，就领不到门禁卡，没有门禁卡就进出不了小区。因为这事，柯桥某小区的几个业主与物业“扛”上了。

　　日前，一名业主驾车准备驶出该小区，因为没有门禁卡，车子出不去，业主和保安发生口角。双方僵持不下，车主就将车堵在小区门口，造成交通拥堵。接警后，民警迅速赶到现场，发现司机不见踪影。

　　民警查询到车主信息后，立即联系了对方，要求尽快将车驶离，车主却表示不愿前来。沟通无果的情况下，民警联系了交警部门，准备将堵门的车子强制拖离。就在拖车之际，车主赶来阻止。民警再次要求其将车子驶离，车主仍拒不配合，引起大批业主围观，现场秩序一度混乱。

　　为妥善处置事件，民警以涉嫌妨碍社会秩序口头传唤车主及物业方至派出所接受调查，但车主极不配合，甚至动手推搡击打民警。随后，民警根据程序准备将车主强制带离，谁知车主竟当场瘫倒在地。车主的一位亲属突然上来咬住了民警的右手臂，个别业主也趁机起哄，甚至动手推搡民警。见此情景，民警只好请求支援。

　　增援警力赶到现场后，立即将瘫倒在地的车主送至医院检查，同时将涉事人员全部带回派出所接受调查。柯桥区公安分局治安大队对案件进行了调查，因涉嫌妨害公务罪，堵门的车主和咬人的亲属分别被行政拘留和刑事拘留。

　　房子漏水受损失，不能拒缴物业费

　　入住新房后，发现房子有质量问题，业主就此拒缴物业管理费，业主的行为是否妥当呢?

　　去年年初，柯桥市民张女士买了一套房子，后装修入住。到了梅雨季，天花板出现渗水，物业公司及时通知原施工单位进行了防水处理。但张女士认为装修遭到破坏，房子无法居住，并以此为由不再缴纳物业管理费。协商无果后，物业公司申请仲裁，要求张女士补缴物业费并承担滞纳金。张女士认为自己的行为属于法律所允许的抵销行为，坚持不愿缴纳物业费。

　　对此，仲裁庭认为，只有当事人之间互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，才可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，张女士与开发商之间属于商品房买卖合同关系，开发商因房屋质量问题负有维修赔偿等义务，张女士与物业公司之间属于物业服务合同关系，两者不属于同一法律关系，且物业公司针对漏水问题及时通知开发商维修，尽到了相应职责。因此，张女士以房屋漏水为由主张抵销物业费是不妥的。最终，经调解，张女士向物业公司支付了拖欠的物业费。

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